Kredyt Hipoteczny – Krok po kroku i na luzie

Czy planujesz w najbliższym czasie zakup mieszkania? Być może chciałbyś wiedzieć gdzie zacząć? Co z kredytem? Jak rozpocząć cały proces? Zapraszamy Cię do zapoznania się z luźnym, poglądowym artykułem, który przybliży Cię do poszczególnych korków oraz pomoże zwrócić uwagę na kluczowe momenty. W razie jakichkolwiek pytań, postaramy się pomóc.

Najprawdopodobniej, bo nie możemy być tego pewni, na brzmienie słowa “kredyt” wielu z nas czuje niepokój, strach, ale jednoczesną ekscytację. Kiedy dodamy do tego kolejny element, czyli “hipoteczny”, temat zostaje zwielokrotniony. Bardzo ciężko w dzisiejszych czasach zakupić nieruchomość bez hipoteki lub ewentualnej pożyczki gotówkowej. Cały proces jednak nie wymaga specjalnego przygotowania, a chociażby proste sprawdzenie swoich możliwości nie niesie za sobą żadnych konsekwencji. Należy pamiętać również, że dostępni na rynku agenci nieruchomości oraz doradcy finansowi pomagają stawiać każdy, najmniejszy nawet krok, z odpowiednim przygotowaniem.

Zdolność oraz historia kredytowa

Najczęstszą wskazówką na start jest “najpierw wybierz mieszkanie, potem działaj z kredytem!”. Podejście nie jest całkowicie błędne, jednak warto na samym początku sprawdzić swoją zdolność kredytową. Pozytywna historia zaś sprawia, że mamy większą ilość punktów w BIK (Biuro Informacji Kredytowej), a to sprzyja rozpatrywaniu wniosku. Ten pierwszy krok jednak ma za zadanie uświadomić Cię, jak wielki kredyt jesteś w stanie wziąć. Idzie to w parze ze zrozumieniem, które nieruchomości są dla Ciebie, a które są poza Twoim zasięgiem. Pamiętaj również, że otwarte limity kredytowe, pożyczki gotówkowe czy ratalne, zmniejszają Twoje wyniki w BIK. Wszystko jesteś w stanie sam prześledzić, tworząc konto na portalu Biura Informacji Kredytowej.

Mieszkanie? Dom? Szeregówka? Wybór należy tylko do Ciebie!

Prawdopodobnie najtrudniejsza część całego procesu. Jaka nieruchomość idealnie wpisze się w Twoje oczekiwania? Co zrobić, aby podpis złożony na umowie kredytu hipotecznego był tylko i wyłącznie powodem do świętowania? W tym miejscu chcemy szczególnie zaznaczyć, że jesteśmy do Twojej dyspozycji. Wystarczy telefon, e-mail czy inny kontakt do Le Premier. Ty stawiasz pierwszy krok, kolejne zrobimy już razem! Pamiętaj jednak, że w wielu przypadkach warto jest poznać szczegóły dotyczące tak zwanej “Umowy rezerwacyjnej”. Dokument ten sprawia, że dana nieruchomość “zamraża” swoją cenę dla Ciebie i jest zarezerwowana. W takiej sytuacji należy wpłacić zaliczkę, która wynosi do kilku tysięcy lub do kilku procent wartości nieruchomości. Najczęściej kwota ta opiewa na 3,0 – 5,0 tyś. złotych. Zwróć jednak uwagę, czy wpłata zostanie Ci w pełni zwrócona w przypadku rezygnacji. Poza tym, dokument ten, otwiera drzwi do wniosku kredytowego. Dodatkowo warto pamiętać również, że wpłacona kwota wlicza się oczywiście we wkład własny czy samą wartość nieruchomości. Uzbrojony w plan jesteś gotowy na dalsze kroki.

Porównanie ofert z banków, czyli Doradca Finansowy poszukiwany …

Jak skrócić wycieczkę po wszystkich bankach oferujących kredyty hipoteczne? Krok niekonieczny, ale ułatwiający życie. Konsultacja z doradcą finansowym. Przeprowadzi Cię przez symulację kredytową, wykonacie razem potrzebne obliczenia oraz zaplanujecie strategię na najbliższe tygodnie. Większość firm, agencji czy też jednoosobowych działalności, przeprowadza potencjalnego kredytobiorcę przez wszystkie etapy, aż do pełnego uruchomienia kredytu. Fakt, zostajesz z pełną ratą oraz wpisem notarialnym, ale z potencjalnie najlepszą, możliwą ofertą od wybranego banku. Decyzja zawsze należy tylko do Ciebie, ale warto przyjrzeć się agencjom na rynku.

Formalności, dokumenty … chrońmy środowisko!

W tym miejscu bardzo ciężko rozpisać wszystkie możliwe scenariusze, dlatego skupimy się na zakupie mieszkania na potrzeby tego artykułu. Pamiętaj, że kredyt można brać na budowę domu, remont, zakup mieszkania, działki i tak dalej. W każdym z tych wypadków, ilość oraz rodzaj potrzebnych dokumentów znacząco się zmienia. W momencie zdecydowania się na daną nieruchomość, wyboru jednego z banku jako priorytet z racji najlepszej oferty, potrzebujemy kilku dokumentów, aby rozpocząć wnioskowanie:

Umowa Rezerwacyjna – wspomniana już umowa stanowi swego rodzaju potwierdzenie. Bank dowiaduje się dzięki niej, jakiego rodzaju lokal oraz na jakich warunkach zostanie przez Ciebie (potencjalnie) zakupiony. Pamiętaj, że po uruchomieniu wniosku nie można już zmieniać kosztów mieszkania, czyli np. w przypadku brania wykończenia od dewelopera nie można nagle doliczyć kilku tysięcy z racji przeróbek lokatorskich. Dokładna wartość została już przedstawiona i na tym etapie wymagałoby to zaczynanie procesu od zera. Pierwszym krokiem byłby oczywiście aneks do Umowy Rezerwacyjnej. Następnie nowy, świeży wniosek kredytowy.
Zaświadczenie o zarobkach – tutaj kolejny raz musimy podać najpopularniejszy przykład, czyli zatrudnienie na umowę o pracę. W przypadku własnej działalności gospodarczej czy innego rodzaju umów, sytuacja mocno się zmienia. Szczególnie ten pierwszy przypadek potrzebuje (zdecydowanie) doradcy finansowego. Wspominane zaświadczenie możesz otrzymać od swojego pracodawcy. Banki udostępniają najczęściej swoją wersje, która powinna być wypełniona przez księgowego czy dział HR Twojej firmy. Bardzo często idzie to w parze z wyciągiem z konta lub potwierdzeniami wpływów wynagrodzenia.

Poza podstawowymi do kredytu potrzeba również:

Oświadczenie inwestora zastępczego – kolejny druk, bardzo często z gotową wersją, do wypełnienia przez dewelopera. W przypadku rynku wtórnego sytuacja będzie wyglądała inaczej.
Kosztorys wykończenia – wewnątrz wniosku można również odnaleźć pola na kosztorys wykończenia. Wnioskujesz do banku o konkretną kwotę, dzięki której będziesz w stanie wprowadzić się do zakupionego lokalu. Mowa tutaj o takich elementach jak podłogi, ściany, sufity, biały montaż, armatura, meble pod zabudowę i wszystko inne co “nie rusza się”. Nie można skredytować Robota kuchennego czy też telewizora lub lodówki. Chyba, ze będą na stałe w coś wbudowane. Wydaje nam się, że ta zależność jest dość jasna. Temat do omówienia z doradcą finansowym.
Wypełniony Wniosek Kredytowy z wszystkimi powyższymi załącznikami
W późniejszym etapie, przy podpisaniu umowy, szereg dodatkowych druków takich jak potwierdzenia wynagrodzenia, kopia pozwolenia na budowę wydana przez dewelopera i wiele innych.

Oczekiwanie na decyzję w sprawie kredytu oraz umowa deweloperska

Nie przedstawimy Wam ogólnego czasu oczekiwania, ponieważ sytuacja mocno różni się w poszczególnych bankach. Niektóre odpowiadają w przeciągu 2-4 tygodni, inne zaś przeciągają temat nawet do 2-3 miesięcy. Musicie w tym czasie być w ścisłym kontakcie z Deweloperem (sprzedawcą), dogadać z nim wszelkie szczegóły dotyczące warunków zakupu nieruchomości oraz przygotować ustalony przy wniosku wkład własny. Pozytywna decyzja od banku daje zielone światło na podpisanie Umowy Deweloperskiej. Dzięki temu dokumentowi dogadujesz się z firmą deweloperską na jasno i ściśle określone warunki sprzedaży. Wchodzą w nie stan mieszkania przy oddawaniu kluczy, sposób korzystania ze współdzielonej wraz z innymi mieszkańcami infrastruktury czy terminy zakończenia prac oraz zdania lokali. Pamiętaj, że to jeden z najważniejszy etapów całego procesu i nie możesz się teraz rozpraszać. Postaraj się dopilnować jak największej ilości szczegółów, ponieważ na ich podstawie możesz domagać się swoich praw. Gdyby coś było nie tak przy oddawaniu kluczy, ta umowa stanowi podstawę do negocjacji i usuwania powstałych wad.

Umowa Deweloperska jest podstawowym dokumentem przy podpisywaniu umowy kredytu hipotecznego. Obok niego powinno się również znajdować wszelkie potrzebne zaświadczenia dla banku, które zostały jasno określone w przedłożonym dokumencie. Bank może zawrzeć w umowie między innymi:

Warunek spłacenia wszystkich aktualnych zadłużeń ratalnych, debetów oraz limitów na kontach
Przedłożenie jasno określonych dokumentów, które mogą stanowić potwierdzenie posiadanych przez kredytobiorcę dóbr (umówmy się, ze nie będziemy wchodzili tutaj w wiele szczegółów, po prostu bank lubi czasem sprawdzić, czy mamy się czym zabezpieczyć finansowo).
oraz wiele wiele innych

Koniec staje się dopiero początkiem

Musimy zrobić krótkie podsumowanie. Sprawdziliśmy zdolność kredytową, wybraliśmy nieruchomość, zarezerwowaliśmy, złożyliśmy wniosek kredytowy. Następnie otrzymaliśmy pozytywną decyzję w związku z czym podpisaliśmy umowę deweloperską. Spełniliśmy wszystkie, postawione przez bank warunki, niezbędne do uruchomienia kredytu. Jednym z nich na pewno było wpłacenie, zgodnie z harmonogramem, pierwszej lub nawet dwóch pierwszych transz, opiewających na wysokość wkładu własnego do kredytu. Zatrzymajmy się tutaj na małą chwilę. Kredyty hipoteczne muszą w swoich warunkach zabierać fakt, iż kredytobiorca (czyli Ty) jest zobowiązany do wpłacenia części wartości nieruchomości w formie tak zwanego “wkładu własnego”. Minimum to 10%, zalecane jest jednak 20% lub więcej. Z czym wiąże się mniejszy wkład własny? Oprocentowanie kredytu oraz poszczególny warunki będą dużo gorsze w przypadku minimum. Nikogo to jednak nie dziwi, powód jest w pełni zrozumiały.

Wspomniane transze to rozpisane w bardzo konkretnych kwotach części spłaty wartości nieruchomości. Deweloperzy traktują ten temat w kompletnie odmienny sposób. Jedni proszę o wpłaty w systemie 60-20-20, inni 20-20-60, a jeszcze inni 80-10-10 czy 75-25 lub 50-50. O co chodzi z tymi liczbami? To oczywiście procent do wpłaty. Przejdźmy do realnego przykładu rozpisanego na liczbach.

Konkretny przykład:

Zakupujesz nieruchomość za 1 000 000 PLN. Posiadasz 20% wkład własny, czyli 200 000 PLN. Bank udziela Ci kredytu na pozostałą kwotę plus wykończenie. Twoje zadanie do wpłata wedle harmonogramu wspominanych 200 000 PLN oraz płacenie rat w terminie.

Przykładowy harmonogram, przy systemie 20-20-60, umieszczony już w umowie rezerwacyjnej:

Transza 1 – 20% do 14 dni od podpisania Umowy Deweloperskiej – 200 000 PLN. (Wartość może w pełni lub częściowo opiewać na kwotę wkładu własnego. Wpłacasz wtedy co do grosza kwotę wkładu własnego oraz dostarczasz do baku potwierdzenie wpłaty. Gdyby była to jedynie część, bank deklaruje się w umowie, że dopłaci resztę, uruchamiając tym samym kredyt)
Transza 2 – 20% do 6 miesięcy od podpisania Umowy Deweloperskiej – 200 000 PLN (Wartość poza wkładem własny, którą dostarcza bank)
Transza 3 – 60% do 7 dni po odebraniu mieszkania – 600 000 PLN (Ostatnia transza, która dopełnia opłacenia wartości nieruchomości. Wchodzimy tutaj na pełną ratę).

UWAGA! Pamiętaj, że wypłata poszczególnych transz przez bank to przede wszystkim Twoje zmartwienie. Wiąże się to najczęściej z dodatkową, małą opłatą do banku oraz niewielkimi formalnościami. Głównym jednak celem tego fragmentu artykułu jest fakt, iż należy zwracać szczególną uwagę na terminy i dbać o swój interes. Kredyt Hipoteczny to nic strasznego, ale wymaga trochę więcej uwagi niż na przykład zwykłe raty na dany zakup.

Kiedy kredyt uderza z całą mocą?

Jak się zapewne domyślasz, postawiona w umowie rata kredytu nigdy nie jest stała i zależy od wielu czynników. Poza oprocentowaniem marży banku, mamy takie wskaźniki jak WIBOR oraz etap uruchomienia kredytu. Niektóre nieruchomości zakupujesz od razu, klucze mogę być wydane po dopełnieniu formalności, a inne są w trakcie budowy i kupujesz coś w rodzaju “kota w worku”. Temat niestety nie do streszczenia w artykule. Chcemy zwrócić jedynie uwagę na fakt, iż w przypadku odbierania mieszkania po danym terminie, nie uruchamiamy pełni kredytu na samym początku. Istnieją również przypadki, że termin oddania lokalu jest na za rok czy na za dwa lata. W takich sytuacjach, pełne spłacanie kredytu zaczyna się dopiero w momencie wypłacenia całej kwoty. W poprzednich etapach spłacasz jedynie odsetki od wypłacanych transz, nie spłacając kapitału.

Odpoczynek należy się każdemu

Ponownie musimy posłużyć się najpopularniejszym przykładem. Pewnie zadajecie sobie pytanie, gdzie załapać w tym wszystkim oddech. Niestety od zakupu nieruchomości aż do swego rodzaju wejścia na stabilną część mija sporo czasu. w przypadku odbioru mieszkania za około rok od podpisania umowy deweloperskiej i uruchomienia kredytu, mija około 1,5 roku – 2 lat. Uruchomienie ostatniej transzy ma najczęściej miejsce przy odbiorze lokalu. Potem musimy już tylko, z kwestii formalnych oczywiście, zadbać o wpis do księgi wieczystej. Kolejne kilka miesięcy czekania na przetworzenie przez sąd wszelkich formalności, związanych z przenoszeniem własności. Gdy otrzymasz już wpis, a będziesz wtedy już we własnym mieszkaniu, zostaje Ci jedynie kilkanaście lub kilkadziesiąt lat spłacania rat kredytu hipotecznego. Ich stałość zależy od warunku stałości (lub braku oprocentowania) oraz wysokości wskaźnika WIBOR. Niestety to już inna, bardzo długa historia.

Kilka punktów do zapamiętania, czyli Kredyt Hipoteczny w pigułce:

Mamy nadzieję, że to podsumowanie będzie dla Ciebie równie przydatne co cały artykuł:

Pamiętaj, że zakup mieszkania czy domu to proces trwający od 20 do nawet 30 lat i należy tu iść na jak najmniej kompromisów. Im bardziej zadbasz o poszczególne etapy, tym pewnie poczujesz się po zamieszkaniu i przy płaceniu pierwszej, pełnej raty.
Uruchomienie każdej z transz to przede wszystkim Twój “problem” i musimy pilnować terminów. Udaj się do banku na kilka dni przed datą z harmonogramu. Dopełnij tam wszelkich formalności i nie odpuszczaj.
Agenci nieruchomości to ludzie, którzy pomagają poczuć się pewnie przy poszczególnych krokach całego procesu.
Doradca finansowy może okazać się niezbędny przy doborze kredytu. Oni również, tak jak agenci nieruchomości, pracują po to, aby wspomagać cały proces. W twoim i ich interesie jest znaleźć najlepsze rozwiązanie.
Sprawdź symulację kredytową przy różnych stopach procentowych, aby przewidzieć gorsze scenariusze na rynkach.
Całość wygląda strasznie, ale fakt rozłożenia tego w czasie pozwala skupić się na wielu szczegółach

Życzmy Ci powodzenia w dalszych etapach. Jeżeli jesteś w trakcie całego procesu, trzymamy za Ciebie kciuki. Pamiętaj, że Le Premier jest do Twojej dyspozycji przy wyborze pożądanej nieruchomości. Zapraszamy Cię do odwiedzenia naszej strony internetowej oraz podstron agentów. Znajdziesz tam sporą ilość aktualnych ofert. Nasze telefony, e-maile oraz social media są do Twojej dyspozycji.